Мифы о новостройках

Покупка квартиры в новостройке — дорогостоящее решение, которые вы принимаете с перспективой на 7–10 лет. Ведь по статистике именно в этот временной промежуток люди меняют квартиры. Однако вокруг рынка новостроек сложилось множество мифов, которые могут запутать потенциальных покупателей. У нас есть ролик на Youtube, где мы разобрали самые популярные мифы. И если вы больше любите смотреть, чем читать, то переходите по ссылке, смотрите и комментируйте, с какими утверждениями вы согласны, а какими — нет.

А в этой статье разберем самые распространенные заблуждения и разберемся, что из этого правда, а что — пережитки прошлого.

Миф 1. "Не достроят — потеряю деньги"

Еще лет 15–20 назад покупка квартиры в новостройке действительно была сопряжена с высокими рисками. Дольщики вкладывали деньги на этапе строительства, а если застройщик банкротился, можно было остаться без жилья и без денег. Истории с обманутыми дольщиками и долгостроями были на слуху, а фамилии недобросовестных девелоперов ассоциировались с крупными скандалами.

Сейчас ситуация изменилась. Вся деятельность застройщиков регулируется 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Если не вдаваться в сложные детали, то: средства покупателей хранятся на эскроу-счетах в банке и перечисляются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Если по какой-то причине строительство не завершено, то либо банк возвращает деньги покупателям, либо дома могут передать другому застройщику для завершения строительства.

Поэтому миф о потерянных деньгах остался в прошлом — в современных условиях покупатель надежно защищен.

Миф 2. "На этапе котлована дешевле"

Раньше покупка квартиры на начальных этапах строительства действительно была выгодной: чем выше были риски, тем ниже была цена. Однако с введением эскроу-счетов схема изменилась. И как мы уже упоминали выше, теперь застройщик не получает деньги до завершения строительства, а цены на жилье регулируются спросом и рыночными условиями.

Тем не менее, этот миф частично сохраняется. Во-первых, цены в новостройках постепенно растут из-за инфляции, подорожания строительных материалов и изменения рыночной ситуации. Во-вторых, застройщики могут управлять ценами внутри проекта: если определенные планировки пользуются высоким спросом, их стоимость увеличивается быстрее.

Миф 3. "Новостройки всегда дороже вторички"

Распространенное заблуждение, но реальность гораздо сложнее. После отмены льготной семейной ипотеки разница в цене между новостройками и вторичным жильем сократилась. Например, в Тюмени средняя цена квадратного метра в новостройке — 138 тыс. рублей, а во вторичке — 127 тыс. рублей.

Но необходимо также учитывать, что во "вторичку" попадают разные объекты: от элитных квартир до старых хрущевок и бараков. А также квартиры, имеющие историю, которую не всегда можно проверить перед покупкой опираясь на открытые источники информации. Кроме того, вторичку выгодно покупать только при наличии крупной суммы наличных. А на новостройки можно взять льготную ипотеку. Например, сейчас у нас в ЭНКО действуют разные варианты льготных и бонусных программ: от рассрочки до субсидированной ипотечной программы под 0,9%.

Миф 4. "Управляющая компания от застройщика — зло"

Некоторые покупатели опасаются, что застройщик навяжет "свою" управляющую компанию (УК), которая будет плохо выполнять свои обязанности. Однако большинство крупных девелоперов стремятся сохранять свою репутацию и тщательно контролируют качество работы УК.

Для застройщика управляющая компания — это лицо, с которым жители взаимодействуют ежедневно. Если сервис будет плохим, это ударит по репутации всей компании и снизит привлекательность ее будущих проектов. Поэтому крупные игроки рынка заинтересованы в качественном управлении проектами.

Миф 5. "Ипотека напрямую через банк — быстрее и без накруток"

Если вы рассматриваете покупку в новостройке, гораздо выгоднее напрямую обратиться даже не в банк, а в офис продаж застройщика. Там можно бесплатно получить консультацию по всем доступным вариантам, избежать переплат за услуги риэлтора и узнать подробнее о всех доступных акциях и скидках для приобретения жилья.

Миф 6. "Дорого, не потяну ежемесячный ипотечный платеж"

Если кажется, что квартира в новостройке — это неподъемные ежемесячные платежи, стоит детальнее изучить льготные ипотечные программы. Многие застройщики предлагают рассрочку, а также специальные условия для определенных категорий покупателей. Например, для семей с детьми действует льготная семейная ипотека. 

Кроме того, высокая процентная ставка — это не приговор. Ее можно снизить с помощью рефинансирования, когда ставка по кредиту становится ниже со временем.

Миф 7. "Подожду и куплю дешевле. Цены скоро точно упадут"

На эту тему мы снимали короткий юмористический ролик. И если коротко, то цены на недвижимость зависят от множества факторов: инфляции, спроса, себестоимости строительства, уровня безработицы и других макроэкономических условий. А история показывает, что стоимость жилья в долгосрочной перспективе всегда растет.

Поэтому если вам нужна квартира, откладывать покупку в ожидании снижения цен — не самая удачная стратегия.

Миф 8. "Нет инфраструктуры"

Некоторые покупатели переживают, что в новых районах на момент заселения нет развитой инфраструктуры. И это частично правда: первые жители могут столкнуться с нехваткой школ, детских садов или магазинов.

Однако стоит учитывать, что застройщики заранее планируют развитие районов, а городские власти инвестируют в инфраструктуру. Поэтому зачастую к сдаче первых домов в районе уже есть базовая необходимая инфраструктура: школа, детский сад, магазин и аптека, несколько маршрутов общественного транспорта. Со временем район благоустраивается и развивается. Пример — район Прео в Тюменской слободе, который на этапе застройки казался пустым, но через несколько лет стал масштабным проектом и современным и удобным местом для жизни.

Миф 9. "При покупке за наличные можно получить скидку"

Многие покупатели уверены, что, оплачивая квартиру наличными, они могут рассчитывать на особые условия или дополнительные скидки. Однако это распространенное заблуждение. И вот почему:

1. Застройщики работают по официальным программам — Все акции, скидки и специальные предложения проходят согласование с банками, особенно если покупатели планируют использовать ипотеку.
2. Продажа квартир прозрачна и регулируема — Законодательство требует от застройщиков вести финансовую отчетность. Скидки и акции должны быть официальными и доступны всем покупателям, а не зависеть от способа оплаты.
3. Безналичная оплата — приоритет — Сегодня большинство крупных сделок проводится безналично. Даже если покупатель приходит с наличными, ему придется внести деньги на счет застройщика, что не дает никакого преимущества.

Миф 10. "Ремонт от застройщика — дорого и некачественно"

Считается, что ремонт от застройщика — это минимальный набор дешевых материалов и поверхностная отделка, которая вскоре потребует переделки. Однако и этот миф давно устарел.

Почему ремонт от застройщика — это выгодно?

• Экономия на материалах. Крупные строительные компании закупают отделочные материалы оптом, что снижает их стоимость. Для индивидуального заказчика аналогичный ремонт может обойтись дороже.
• Снижение временных затрат. Самостоятельный ремонт требует поиска подрядчиков, согласования сроков, закупки материалов и постоянного контроля. Учитывая высокий спрос на услуги хороших бригад, сроки могут затянуться на месяцы.
• Ремонт можно включить в ипотеку. Это делает его финансово доступнее, чем самостоятельные вложения в ремонт после покупки.
• Гарантия на работы. Если отделка выполняется застройщиком, на нее распространяется гарантия. При самостоятельном ремонте все риски ложатся на владельца квартиры, то есть на вас.

Современные застройщики предлагают несколько видов отделки — от базового варианта до премиальных решений. Это дает возможность выбрать наиболее подходящий вариант и въехать в готовое жилье без дополнительных хлопот.

Например, с недавнего времени ЭНКО.Family предлагает своим клиентам не только 3 варианта ремонта: Base, Perfect и Индивидуальный, но и качественную корпусную мебель. А вариант капсульной меблировки подойдет тем, кто хочет быстро заселиться и не тратить время на поиск «идеального дивана цвета морской волны» или же инвесторам, сдающим квартиру в аренду.

Мифов о новостройках много, но большинство из них не соответствует действительности. Современный рынок недвижимости изменился: он стал более прозрачным, защищенным и удобным для покупателей. Поэтому при выборе квартиры важно не верить слухам, а анализировать актуальную информацию и взвешивать все "за" и "против".