Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надёжных и стабильных способов получения пассивного дохода. Однако не любая квартира приносит одинаковую выгоду: некоторые объекты сдаются легко и приносят стабильную прибыль, а другие простаивают месяцами или требуют постоянных вложений. И если вы решили вложиться в недвижимость, сдавать квартиру и получать пассивный доход, то мы считаем, это отличный план. Но для начала давайте вместе разберемся, на что обращать внимание при выборе квартиры под сдачу в аренду, чтобы вложения были максимально эффективными.

Грамотно выбранный район — залог успеха

Почему расположение решает многое? Локация определяет спрос и размер арендной ставки. Квартиру ищут рядом с работой, учебой или удобным транспортным узлом. Спальные районы подойдут для семей, центр — для студентов и работающих арендаторов. 

Комнатность квартиры также определяют портрет целевой аудитории арендаторов: компактной студией заинтересуются студенты, молодые специалисты, молодые пары. Значит, им не настолько важны школы и детские сады рядом. Квартиры 1+ и большей комнатности рассматривают уже семейные пары с ребенком или несколькими детьми. И у них уже другие приоритеты.

При выборе района для покупки квартиры под аренду обратите внимание на:

1. Транспортную доступность — близость к остановкам общественного транспорта и крупным магистралям, а также метро.
2. Развитую инфраструктуру — наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник и других объектов первой необходимости.
3. Перспективность района — возможные будущие застройки, появление бизнес-центров, новых станций или торговых комплексов, которые могут повысить спрос на аренду.

Формат квартиры: что выбирают арендаторы?

Не все квартиры одинаково популярны среди арендаторов. Самый ликвидный формат — студии и однокомнатные квартиры. Они дешевле, а спрос на них стабилен. Двухкомнатные тоже неплохой вариант, особенно в спальных районах. Трёхкомнатные и больше — сложнее сдаются и часто простаивают без жильцов.

Рассмотрим плюсы и минусы каждого из вариантов:

Ремонт и обстановка: что важно для аренды?

Чем привлекательнее квартира, тем выше вероятность быстрого заселения арендаторов. Однако помните, что арендаторы не ищут дизайнерских решений, но оценивают состояние квартиры. Главное — свежий, чистый ремонт.
Минимальные требования к ремонту:

• Светлые нейтральные оттенки в отделке.
• Простая, но качественная мебель и техника.
• Чистота, отсутствие дефектов и неприятных запахов.

Если же у вас нет желания вкладываться в ремонт, то тренд 2025 для вас: сдавать небольшие квартиры в черновой отделке. Обычно их снимают под хранение. Стоимость, конечно, будет минимальная, но зато от вас ничего не требуется.

Юридические нюансы и документы

Прежде чем сдавать квартиру, убедитесь, что у вас есть все необходимые документы:

1. Право собственности.
2. Отсутствие обременений (ипотеки, арестов).
3. Готовность заключить договор аренды.

Важно при составлении договора аренды обязательно указать:

• Срок аренды.
• Размер и порядок оплаты.
• Ответственность за коммунальные платежи.
• Условия расторжения договора.
• Финансовые расчёты: считаем окупаемость

Обычно окупаемость квартиры для аренды составляет 8–15 лет.

Посуточная аренда: плюсы и минусы

Сдавать квартиру можно не только на долгий срок. Посуточная аренда при грамотном подходе может быть даже выгоднее для арендодателей и приносить больший доход по сравнению с долгосрочной. Особенно в периоды повышенного спроса, такие как летние месяцы или во время городских мероприятий.

Еще один неоспоримый плюс посуточной аренды — это возможность вам использовать квартиру для собственных нужд в периоды, когда она не сдается, что невозможно при долгосрочной аренде.
Ну, а к минусам можно отнести:

1. Повышенные эксплуатационные расходы: Необходимость частой уборки, стирки белья и регулярного обслуживания квартиры увеличивает расходы.
2. Временные затраты: Управление бронированиями, встреча гостей и решение возникающих вопросов требуют значительного времени или дополнительных затрат на услуги управляющей компании.
3. Непостоянный доход: Сезонные колебания спроса могут привести к периодам простоя, особенно в низкий сезон.

Давайте также проведем примерный расчет окупаемости студии в Беринге.
Стоимость квартиры составляет 4 248 600 рублей, а средняя стоимость посуточной аренды в Тюмени варьируется от 2000 до 3500 рублей в сутки, в зависимости от сезона и расположения.

При средней заполняемости 20 дней в месяц и средней цене аренды 2 500 рублей за сутки, ежемесячный доход составит:

2 500 рублей x 20 дней = 50 000 рублей
Таким образом, стоимость окупаемости 4 248 600 / 50 000 ≈ 84,97 месяцев (или 7 лет) Однако, стоит также учитывать возможные изменения в рыночной конъюнктуре, сезонные колебания спроса и расходы, которые могут повлиять на фактический срок окупаемости. Например, расходы на уборку, коммунальные услуги, возможные комиссии сервисов бронирования и прочие эксплуатационные затраты.

Избегаем типичных ошибок

Основные ошибки инвесторов:

• Выбор района без учета спроса. Даже дешёвая квартира в неудачном месте может пустовать месяцами.
• Покупка с расчетом на рост цены, а не на реальную доходность.
• Игнорирование состояния дома и коммуникаций.
• Завышенная цена аренды. Лучше получать меньше, но стабильно, чем ждать идеального арендатора.
• Отказ от официального оформления. Без договора сложнее защитить права собственника.

Правильно выбранная квартира приносит стабильный доход и не простаивает. Главное — анализировать рынок, учитывать спрос, считать окупаемость и не пренебрегать юридическими нюансами. Краткий чек-лист перед покупкой: ✅ Район с высоким спросом.
✅ 1-2-комнатная квартира или студия.
✅ Минимум вложений в ремонт.
✅ Официальное оформление договора.
✅ Оценка доходности и окупаемости.
Грамотный подход позволит вам не только сохранить капитал, но и получать стабильный пассивный доход! Выбирайте свой вариант по карману и по душе.